Hipoteca firmada entre construtora e banco não atinge comprador de imóvel

Hipoteca firmada entre construtora e banco, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não atinge os compradores do imóvel. Este foi o entendimento da 3ª turma do STJ ao julgar recurso envolvendo uma construtora, alguns compradores de unidades habitacionais e o Banco Santander. O posicionamento é pacífico na corte, que tem a súmula 308/STJ tratando sobre o assunto.

O relator do recurso, ministro João Otávio de Noronha, destacou que tal fato “não exime o promitente comprador de efetuar a quitação de seu débito com a incorporadora".

Conforme os autos, foram firmados contratos de promessa de compra e venda de unidades habitacionais que foram dadas como garantia hipotecária em financiamento efetuado pela construtora na instituição financeira. Tal fato inviabilizou a outorga da escritura definitiva dos imóveis, embora os compradores tenham efetivado a quitação do valor contratado por meio de pagamento em dinheiro e de recursos do FGTS.

Garantia de pagamentoNoronha destacou que a Súmula 308 trata da ineficácia da hipoteca firmada entre construtora e banco para com o comprador, e não “de nulidade da garantia instituída em favor da instituição financeira”.

O ministro explicou que, para garantir o pagamento da dívida da construtora, o banco pode valer-se “da cessão fiduciária dos direitos decorrentes dos contratos de compra e venda realizados entre a incorporadora e o promitente comprador e, assim, sub-rogar-se no direito de receber os valores devidos à construtora nos termos em que pactuados”, conforme o artigo 22 da Lei 4.864/65. Nesse caso, por meio de recursos do FGTS de titularidade do comprador.

Segundo o relator, a quitação do preço do bem imóvel pelo comprador constitui pressuposto para postular sua adjudicação compulsória (outorga da escritura definitiva do imóvel), nos termos do artigo 1.418 do CC/02.

• Processo relacionado: REsp 1.601.575